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北京“社区消费抵物业费” 老旧小区物业收费不再难?
2021/01/18

“消费抵物业费”为实现物业全覆盖提供了一种新思路。能否推广,仍需平衡好社会资本与商户的再分配关系。

物业费收缴难,这是老旧小区改造的一个“老大难”问题。这种情况如何破局?作为旧改“接盘手”的社会资本,正瞄准“社区消费”的“新蓝海”,以居民消费来冲抵物业费。

“消费抵物业费”,这个好消息近日在辽宁抚顺的一个旧改小区里传开。

这个小区名叫亦工小区,是辽宁省引进社会资本改造老旧小区的项目。2021年元旦,一家开在小区里的便民生鲜超市正式开张营业,小区居民在该超市里每消费100元,就有5元可以用来冲抵物业费。

这一创新模式是否能为破解老旧小区物业费收缴困难打开一个新思路呢?

北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏表示,“消费抵物业费”,一方面可以提高居民对小区北京物业服务的认同,加强住户与物业间的粘性;另一方面,也为社会资本开展多种经营做了铺垫。然而,能否推广,仍取决于社会资本与商户的再分配关系。


1  以消费对冲物业费的“亦工模式”


程鹏认为,社会资本盯上社区零售,尝试以消费促缴物业费,更大程度上是被“逼”出来的结果,希望借此培养居民的物业费缴纳习惯。他进一步解释称,在引入社会资本接管小区物业工作前,老旧小区的居民或许没缴纳过物业费。故而,容易产生一定的抵触情绪。

事实上,“没签北京物业服务合同”、“房子已经空置”往往成为老旧小区居民拖欠物业费的理由。

根据民法典第九百四十四条和《更高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

伴随着民法典的实施,是否意味着作为接盘手的社会资本收缴旧改小区的物业费已不再是难事?程鹏认为,现实依旧很“骨感”。旧改小区的居民即便认识到缴纳物业费的必要性,仍存在住户个人收入水平低的现实问题。以北京为例,所需整改的老旧小区中,30%住户为老龄人口,剩下的很大一部分是年轻的“北漂”租房一族,这两部分人群的经济情况都相对拮据。

无论是老旧小区还是新建小区,物业费收缴难题普遍存在,费用与服务是否配套也成了居民与物业服务企业之间争执的焦点。

“‘消费抵物业费’确实可以解决旧改小区物业费收缴难的困境,并可以此提高住户的物业认同度,为其后续物业服务工作的开展打下基础。”他说。


2  再分配难题待解 


相较于凭借“社区团购”进入社区零售市场的电商公司,耕耘于旧改市场的社会资本发力“社区经济”,或将带来更多的社会价值,例如,可以带来更多的就业机会。

据悉,亦工小区“消费抵扣物业费”的模式正在辽宁抚顺推广。当规划中的300个项目全部落成之时,将增加800至1000个就业岗位。

在程鹏看来,亦工模式无疑将利好于旧改小区的居民。然而该模式能否推广成功,仍需平衡好社会资本与商户的再分配关系。

一名在北京从事老旧小区经营业务的人士表示,在实际运营中,社会资本往往会为从事便民服务的商户提供租金优惠,而这一部分的利润空间,商户可以通过一定形式回馈给小区居民,如降低产品单价等。而“消费抵物业费”正是基于这种运营思路。

近日住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出,鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务,探索“物业服务﹢生活服务”模式,并给予相应政策支持。

住建部房地产市场监管司相关负责人解读称,目前物管企业普遍存在规模化、专业化、集约化程度低,服务内容单一,侧重对物的管理,对人的服务兼顾不够等问题,该文件的出台旨在推动物业服务向高质量和多样化升级。

伴随对于物管企业开展多种经营的政策扶持力度加大,是否意味着旧改小区里的物业服务运营者——社会资本也将发力多种经营,并加速进入社区零售的赛道?

程鹏认为,布局多种经营是物管企业未来的发展趋势,对于进入旧改市场的社会资本也不例外。然而,能否经营成功,仍需做好两件事:一是提升专业化能力;二是形成规模化效应。


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